Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.  (Legaldefinition nach § 194 BauGB)
Für einen Nichtwertermittlungsfachmann verständlicher mögen ggf. die folgenden Verkehrswertdefinitionen sein:
  • Der Verkehrswert ist der bei einem anstehenden Verkauf  am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis, wenn dem Verkäufer vorweg eine hinreichende Zeitspanne zur Vermarktung zur Verfügung stand.
  • Der Verkehrswert ist der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag durchschnittlich aushandeln würden (Wert für jedermann). Vorausgesetzt ist dabei, dass den Parteien ein durchschnittlicher, d.h. wie in den Vergleichskauffällen benötigter, Vermarktungs- bzw. Verhandlungszeitraum zur Verfügung steht.
  • Oder salopp formuliert: Der Marktpreis (Verkehrswert) entspricht dem, was Käufer zu zahlen bereit sind und was Verkäufer akzeptieren!
Wesentliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) - i.V.m. den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) -, die klare Vorgaben hinsichtlich der Vorgehensweise enthält.

Verkaufswert, Schätzwert, Taxwert, etc. sind Begriffe, die immer wieder auftauchen, um den Wert eines Grundstückes zu definieren. Die Verwendung dieser Begriffe soll in aller Regel darüber hinwegtäuschen, dass die strengen Vorgaben der ImmoWertV sowie die klare Definition des Verkehrswertes im Baugesetzbuch (BauGB) und die damit verbundene Haftung des Sachverständigen für seine Gutachten umgangen werden sollen. So genannte "Gutachten" über Verkaufswert, Schätzwert, Taxwert, etc. sind oft das Papier nicht wert auf dem sie verfasst wurden. Meistens führt eine überschlägige Schätzung (oder sog. Kurzgutachten) ohne sachverständige Recherche und Begründung der zu Grunde gelegten Eingangsdaten zu einem völlig falschem Ergebnis.

Lassen Sie sich kein "X" für ein "U" vormachen. Der Verkehrswert muss auch als solcher benannt sein!
Faustregeln, an denen Sie die Qualität eines Verkehrswertgutachten u.a. messen können:

 
Begründungspflicht:
Hat der Sachverständige die Eingangsdaten seiner Wertermittlung hinreichend begründet?
 
Nachvollziehbarkeit:
Ist die Vorgehensweise für Außenstehende im Streitfall erkennbar und wenigstens nachvollziehbar, auch wenn diese nicht unbedingt als korrekt angesehen wird? Manche Gutachten stecken voll tief zu ergründender Geheimnisse.
 
Verfahrenswahl:
Hat der Sachverständige das richtige Bewertungsverfahren angewendet und seine Wahl auch nachvollziehbar begründet?
 
Weiterbildung:
Fragen Sie den Gutachter Ihres Vertrauens, wann seine letzte Fortbildung stattgefunden hat.

+++ Wertgutachten schaffen Transparenz für bleibende Werte +++

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